DownREIT

¿Qué es DownREIT??

DownREIT es un esfuerzo conjunto entre un propietario de bienes raíces y un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) con el fin de adquirir y controlar bienes inmuebles.

Conclusiones clave

  • Un DownREIT es un acuerdo de asociación entre un REIT y un propietario de bienes raíces que permite diferir el impuesto sobre la venta de bienes inmuebles apreciados.
  • Hay dos tipos de DownREIT. El primer tipo implica contribuciones de capital limitadas a nulas de REIT, mientras que el segundo tipo implica una contribución de capital significativa por parte de REIT.
  • Los DownREIT son más complicados en comparación con los UPREIT y pueden tener implicaciones fiscales, si el IRS considera que la unidad operativa es una garantía.

Comprensión de DownREIT

DownREIT implica un acuerdo de asociación entre un propietario de bienes raíces y el (REIT) que ayuda al propietario de bienes raíces a diferir el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de bienes inmuebles apreciados. El UPREIT se inventó después de la recesión inmobiliaria de la década de 1990 para facilitar la inversión de capital en la industria inmobiliaria.1 & amp; # xFEFF; DownREIT evolucionó de la UPREIT.

Los propietarios de bienes raíces que contribuyen con propiedades a DownREIT reciben unidades operativas en una sociedad. Esta entidad de sociedad y la relación del propietario y los proveedores de la propiedad pueden estructurarse de diferentes maneras, dependiendo de la estructura del REIT y de cualquier ACTUALIZACIÓN que pueda existir. En un DownREIT, el REIT tiene que aceptar un acuerdo de suspensión o bloqueo para la venta de activos aportados

Hay dos tipos de categorías de asociación DownREIT. En el primer tipo de sociedad, el REIT proporciona capital limitado a nulo y los socios limitados reciben preferencias sobre la distribución del efectivo operativo en una cantidad igual a los dividendos de acciones de REIT. La segunda categoría de REIT implica la contribución de capital significativo por parte del REIT. El socio general recibe una distribución igual al retorno del capital.

DownREIT en comparación con UPREIT

DownREIT es menos utilizado que el UPREIT porque es más complicado y puede no tener las mismas ventajas fiscales que un UPREIT. Contribuir a una propiedad a DownREIT es una transacción compleja que requiere orientación profesional de impuestos e inversiones. Si la transacción no está estructurada con extremo cuidado, el IRS puede considerar la transferencia de propiedad a DownREIT a cambio de unidades operativas como una transacción imponible bajo reglas de venta encubierta o antiabuso. Por lo tanto, un UPREIT puede ser la opción más lógica para un propietario cuya principal preocupación es diferir la obligación del impuesto sobre la renta

A diferencia de UPREIT, donde la propiedad de bienes inmuebles no está involucrada, un DownREIT implica ser propietario de bienes inmuebles. Parte de esta propiedad es de propiedad absoluta, mientras que algunas pueden ser de propiedad limitada con aquellos que han contribuido con la propiedad.

Un DownREIT puede ser una opción lógica si el propietario cree que sus bienes inmuebles apreciarán más que las otras propiedades de REIT & amp; apos; s, porque conserva un mayor interés en su propiedad aportada con un DownREIT que con un UPREIT.

Dicho esto, dado que la estructura de propiedad de un DownREIT es más compleja, convertir las unidades operativas en efectivo requiere cálculos más complejos. Del mismo modo, UPREIT y DownREIT funcionan de manera diferente como inversiones, ya que están estructuradas de manera diferente. Con un DownREIT, la asociación entre REIT y el inversor puede funcionar de manera diferente al rendimiento del REIT en su conjunto.

Sin embargo, DownREIT son similares a los UPREIT en su valor como herramienta de planificación patrimonial. Ambos intensifican la base de las unidades operativas tras la muerte del propietario y de los apos, permitiendo una transferencia libre de impuestos de bienes inmuebles apreciados a los herederos. Los herederos pueden convertir las unidades operativas en acciones REIT o efectivo sin pagar impuestos.

Ejemplo de DownREIT

Considere una cartera de cinco propiedades valoradas en $ 100 millones. Las propiedades tienen una deuda igual a $ 80 millones a una tasa de interés del 8%. Los socios que poseen la propiedad tienen un saldo acumulado de cuenta de capital de $ 5 millones. El REIT ingresa a la transacción y paga $ 60 millones de deuda existente por la propiedad y reemplaza los saldos de las cuentas de capital para los socios restantes con una deuda del 7%. Las acciones se emiten como unidades operativas por los $ 20 millones restantes en poder de los socios y el REIT se convierte en el titular mayoritario, mientras que los socios restantes se convierten en médicos de cabecera y LP.

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