Escritura de confianza

¿Qué es una escritura de fideicomiso??

Una escritura de fideicomiso & amp; # x2014; también conocido como una escritura de fideicomiso & amp; # x2014; es un documento que a veces se usa en transacciones inmobiliarias en los EE. UUS. Es un documento que entra en juego cuando una de las partes ha obtenido un préstamo de otra parte para comprar una propiedad. La escritura de fideicomiso representa un acuerdo entre el prestatario y un prestamista para que un tercero neutral e independiente tenga la propiedad en fideicomiso hasta que se pague el préstamo.

Aunque las escrituras de fideicomiso son menos comunes de lo que alguna vez fueron, unos 20 estados aún exigen el uso de uno, en lugar de una hipoteca, cuando el financiamiento está involucrado en la compra de bienes inmuebles. Los hechos de confianza son comunes en Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Carolina del Norte, Tennessee, Texas, Virginia y Virginia Occidental. Algunos estados & amp; # x2014; como Kentucky, Maryland y Dakota del Sur & amp; # x2014; permita el uso de acciones fiduciarias e hipotecas

Conclusiones clave

  • En las transacciones inmobiliarias financiadas, los títulos de propiedad transfieren el título legal de una propiedad a un tercero & amp; # x2014; como un banco, una compañía de depósito en garantía o una compañía de títulos & amp; # x2014; para mantener hasta que el prestatario reembolse su deuda con el prestamista.
  • Los títulos de propiedad se utilizan en lugar de hipotecas en varios estados
  • Invertir en acciones de fideicomiso puede proporcionar un flujo de ingresos de alto rendimiento.

Comprensión de las escrituras de confianza

En una transacción de bienes raíces & amp; # x2014; la compra de una casa, digamos & amp; # x2014; un prestamista le da dinero al prestatario a cambio de uno o más pagarés vinculados a una escritura de fideicomiso. Esta escritura transfiere el título legal de los bienes inmuebles a un administrador imparcial, generalmente una compañía de títulos, una compañía de depósito en garantía o un banco, que lo mantiene como garantía para los pagarés. El título equitativo & amp; # x2014; el derecho a obtener la propiedad total & amp; # x2014; permanece con el prestatario, al igual que el uso completo y la responsabilidad de la propiedad.

Este estado de cosas continúa durante todo el período de reembolso del préstamo. El administrador posee el título legal hasta que el prestatario pague la deuda en su totalidad, momento en el cual el título de la propiedad se convierte en prestatario y amp; apos; s. Si el prestatario no paga el préstamo, el administrador toma el control total de la propiedad.

Escritura de confianza vs. Hipoteca

Las escrituras e hipotecas de fideicomiso se usan en préstamos bancarios y privados para crear gravámenes sobre bienes inmuebles, y ambas generalmente se registran como deuda en el condado donde se encuentra la propiedad.

Sin embargo, una hipoteca involucra a dos partes: un prestatario (o hipotecario) y un prestamista (o acreedor hipotecario). En contraste, una escritura de fideicomiso involucra a tres partes: un prestatario (o fideicomisario), un prestamista (o beneficiario) y el fiduciario. El administrador tiene el título del derecho de retención para el beneficio del prestamista y amp; apos; s; si el prestatario no cumple, el administrador iniciará y completará el proceso de ejecución hipotecaria a solicitud del prestamista y amp; apos;.

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Contrariamente al uso popular, una hipoteca no es técnicamente un préstamo para comprar una propiedad; es un acuerdo que promete la propiedad como garantía para el préstamo.

Pronósticos y escrituras de fideicomiso

Las hipotecas y las escrituras de confianza tienen diferentes procesos de ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria judicial es un proceso supervisado por el tribunal que se aplica cuando el prestamista presenta una demanda contra el prestatario por incumplimiento de una hipoteca. El proceso lleva mucho tiempo y es costoso.

Además, si la subasta de propiedad ejecutada no genera suficiente dinero para pagar el pagaré, el prestamista puede presentar un fallo de deficiencia contra el prestatario, demandando el saldo. Sin embargo, incluso después de que se vende la propiedad, el prestatario tiene derecho a reembolso: puede pagar al prestamista dentro de un período de tiempo establecido y adquirir el título de la propiedad.

En contraste, una escritura de fideicomiso permite al prestamista comenzar una ejecución hipotecaria no judicial más rápida y menos costosa, evitando el sistema judicial y adhiriéndose a los procedimientos descritos en la escritura de fideicomiso y la ley estatal. Si el prestatario no actualiza el préstamo, la propiedad se subastará a través de una venta de fideicomisario y amp; apos; s.

El título se transfiere del administrador al nuevo propietario a través del fiduciario y la escritura de apostos después de la venta.& amp; amp; nbsp; cuando no hay postores en la venta del administrador, la propiedad vuelve al prestamista a través de un administrador y una escritura de apostos. Una vez que se vende la propiedad, el prestatario no tiene derecho de reembolso.

Además, un administrador tiene la responsabilidad de pagar los ingresos de la venta al prestatario y al prestamista después de finalizar la venta. El administrador pagará al prestamista el monto restante de la deuda y le pagará al prestatario cualquier cosa que supere ese monto, permitiendo así que el prestamista & amp; amp; nbsp; compre la propiedad.& amp; amp; nbsp;

Pros y contras de invertir en escrituras de fideicomiso

Los inversores que buscan rendimientos jugosos a veces recurren al sector inmobiliario & amp; # x2014; en particular, los hechos de confianza.

En la inversión de escritura de fideicomiso, el inversor presta dinero a un desarrollador que trabaja en un proyecto inmobiliario. El nombre del inversor y amp; apos; se aplica a la escritura de confianza como prestamista. El inversor recauda intereses sobre su préstamo; cuando finaliza el proyecto, se le devuelve el principal en su totalidad. Un agente de escritura de fideicomiso generalmente facilita el trato.

Pros

  • Flujo de ingresos de alto rendimiento

  • Diversificación de cartera

Contras

  • Iliquidez

  • Sin apreciación del capital

¿Qué tipo de desarrollador ingresa a este acuerdo?? Los bancos a menudo son reacios a prestar a ciertos tipos de desarrollos, como proyectos comerciales de tamaño medio y amp; # x2014; demasiado pequeño para los grandes prestamistas, demasiado grande para los pequeños y amp; # x2014; o desarrolladores con registros de seguimiento deficientes o demasiados préstamos. Los prestamistas cautelosos también pueden moverse demasiado lentamente para los desarrolladores frente a un plazo ajustado para comenzar o completar un proyecto.

Los desarrolladores como estos a menudo están un poco crujientes. Por estas razones, los inversores de escritura de fideicomiso a menudo pueden esperar altas tasas de interés sobre su dinero. Pueden cosechar los beneficios de diversificarse en una clase de activos diferente, sin tener que ser expertos en construcción o gestión de bienes raíces: esta es una inversión pasiva.

La inversión en escritura de fideicomiso tiene ciertos riesgos y desventajas. A diferencia de las acciones, las inversiones inmobiliarias no son líquidas, lo que significa que los inversores no pueden recuperar su dinero a pedido. Además, los inversores solo pueden esperar los intereses que genera el préstamo; cualquier apreciación de capital adicional es poco probable.

Las partes inventadas pueden explotar cualquier discrepancia legal en la escritura de fideicomiso, causando enredos legales costosos que pueden poner en peligro la inversión. El inversor típico con poca experiencia puede tener dificultades, ya que necesita experiencia específica para encontrar desarrolladores, proyectos y corredores creíbles y confiables.& amp; amp; nbsp;

Ejemplo del mundo real de una escritura de fideicomiso

Una breve escritura de documento de confianza utilizado en el condado de Austin, Texas, cubre los requisitos para la mayoría de los prestamistas. El formulario comienza con una definición de términos y espacios para que el prestatario, el prestamista y el administrador completen sus nombres. También se requiere el monto prestado y la dirección de la propiedad.

Después de esta sección, el documento continúa especificando la transferencia de derechos en la propiedad y convenios uniformes que incluyen:

  • Detalles sobre el pago del principal y los intereses
  • Fondos de fideicomiso
  • Gravámenes
  • Seguro de propiedad y mantenimiento de estructuras
  • Ocupación de la estructura & amp; # x2014; estipular que el prestatario debe residir dentro de los 60 días

El formulario también incluye convenios no uniformes, que especifican el incumplimiento o incumplimiento de cualquiera de los términos del acuerdo. Y especifica que el préstamo que trata el documento no es un préstamo con garantía hipotecaria & amp; # x2014; es decir, algo de lo que el prestatario recibirá efectivo & amp; # x2014; sino uno para comprar la propiedad.

La escritura de confianza termina con un espacio para la firma del prestatario y amp; apos;, que debe hacerse en presencia de un notario y dos testigos, que también firman.

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