Opción de expansión

¿Qué es una opción de expansión??

Una opción de expansión es una opción integrada que permite a la empresa que compró una opción real (que es el derecho a emprender ciertas acciones) expandir sus operaciones en el futuro a un costo bajo o nulo. Una opción de expansión, a diferencia de las opciones típicas que obtienen su valor de un valor subyacente, recibe su valor de la flexibilidad que brinda a una empresa.

Una vez que una empresa implementa la etapa inicial de un proyecto de capital, una opción de expansión puede ayudarlos a decidir si avanzar con el proyecto. En términos de bienes raíces comerciales, las opciones de expansión brindan a los inquilinos la opción de agregar más espacio a sus instalaciones alquiladas. Por lo general, esto se aplicaría a un espacio de oficina o lugar de venta minorista donde los inquilinos buscan expandirse a un espacio contiguo.

Conclusiones clave

  • Una opción de expansión es una opción integrada en un contrato que permite a una empresa expandir sus operaciones en el futuro a bajo costo o sin costo.& amp; amp; nbsp;
  • Una opción de expansión le da a la gerencia de una empresa y amp; apos; s el derecho (pero no la obligación) de buscar oportunidades comerciales, como expandir una empresa y amp; oficinas o comprar equipos por un precio inferior al valor de mercado.
  • Si las condiciones económicas son buenas, una empresa a menudo ejercerá una opción de expansión.
  • Si una empresa tiene dificultades financieras o la economía está vacilando, una empresa puede decidir no ejercer una opción de expansión o retrasarla hasta que las condiciones mejoren.

Cómo funciona una opción de expansión

A los gerentes de una empresa a menudo les gustan las opciones reales porque le dan a la gerencia el derecho (pero no la obligación) de buscar oportunidades de negocios o inversiones. Esta flexibilidad permite a la gerencia retrasar la toma de una decisión final hasta que tengan disponible toda la información sobre las condiciones económicas y de mercado que puedan afectar sus elecciones. Estas se denominan opciones reales porque se refieren a activos tangibles, como propiedades, equipos, edificios y terrenos.

Por ejemplo, si una empresa no está segura de si su producto recién introducido tendrá éxito o no en el mercado, puede comprar un tipo de opción real llamada opción de expansión. La opción de expansión permitirá a la empresa evaluar las condiciones económicas en el futuro y determinar si es rentable continuar desarrollando el producto o no.

Si la empresa inicialmente esperaba producir 1,000 unidades durante cinco años, ejercer la opción de expansión les permitiría comprar equipos adicionales para aumentar la capacidad a un precio que está por debajo del valor de mercado. Si las condiciones económicas son buenas y la expansión es deseable, la empresa ejercerá la opción. De lo contrario, permitirán que la opción de expansión caduque.

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Una opción de expansión no debe confundirse con un contrato de opciones, que es un derivado basado en el valor de un valor subyacente, como un stock.

Cómo se aplican las opciones de expansión en bienes raíces

Desde una perspectiva de bienes raíces, una opción de expansión generalmente incluirá restricciones y estipulaciones de cualquier esfuerzo por parte de un inquilino para hacer un uso más amplio de una propiedad. Por ejemplo, se pueden establecer limitaciones de tiempo en cualquier proyecto de expansión, limitando al inquilino a una ventana determinada para completar sus esfuerzos.

En un complejo de oficinas, por ejemplo, un inquilino puede querer ocupar más espacio para acomodar nuevas incorporaciones considerables al personal. La cláusula de expansión en el contrato de arrendamiento puede estipular que el inquilino solo tiene un cierto número de semanas o meses para que los equipos de construcción ajusten el interior del edificio para permitir el plano extendido. Habrá estipulaciones con respecto a qué parte & amp; # x2014; el propietario o el inquilino & amp; # x2014; es responsable de pagar las mejoras del arrendamiento. Los términos de la opción de expansión también podrían incluir cambios en el alquiler del inquilino y los apostadores para reflejar la huella más grande que el inquilino ocupará una vez que se complete el trabajo.

También puede haber estipulaciones basadas en si otros inquilinos ya han seguido una opción de expansión, lo que podría impedir que otros busquen aumentar su espacio. Un inquilino también podría desear construir más edificios, no solo espacio de oficina y amp; nbsp; dentro de un edificio, & amp; nbsp; en una propiedad propiedad del propietario. Los planes para la expansión pueden limitarse a la proximidad a otras características, instalaciones y espacio para inquilinos que ya están en su lugar.

Ventajas y desventajas de las opciones de expansión

Ventajas

Para una pequeña empresa o empresa de nueva creación, una opción de expansión les da la capacidad de hacer crecer rápidamente sus operaciones existentes en el futuro si fuera necesario. Sin embargo, no existe una sanción o obligación financiera de asumir la expansión en el futuro si la compañía decide no hacerlo por cualquier motivo. Una opción de expansión permite a la gerencia diferir o retrasar la expansión hasta que sea el momento adecuado en función de las condiciones comerciales de la empresa y los apostos.

Desde la perspectiva del propietario y de los aposentos, ofrecer a un inquilino una opción de expansión puede ser una forma efectiva de atraerlo a firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo, especialmente durante una contracción económica. En lugar de enfrentar una alta tasa de vacantes y pérdida de ingresos, los propietarios de bienes raíces comerciales a menudo otorgarán concesiones que no necesitarían durante una economía en auge.

Desventajas

Negociar una opción de expansión que sea justa para ambas partes puede ser complicado. Por ejemplo, puede ser un desafío determinar qué será una renta justa del mercado en algún momento en el futuro para la expansión propuesta. Sin embargo, es importante establecer el alquiler del espacio opcional durante la fase de negociación en lugar de dejarlo hasta que el inquilino decida ejercer la opción.

Otra desventaja es que el propietario deberá dejar el espacio vacante para acomodar el potencial de que el inquilino pueda ejercer la opción y expandirse en ella. El costo de mantener el espacio agregado a los ingresos de alquiler perdidos puede ser más de lo que el propietario puede pagar. En este caso, el inquilino podría tener mejor suerte al negociar una opción de expansión que establezca que el inquilino tiene el derecho de primer rechazo en cualquier espacio que se abra en el edificio cuando otro inquilino se mude.

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