Pre-reclusión

¿Qué es la ejecución previa??

El término pre-forescripción se refiere a la primera fase de un procedimiento legal que finalmente puede concluir en una propiedad que se está recuperando de un prestatario en incumplimiento. En la ejecución previa a la ejecución hipotecaria, el prestamista archiva a & amp; amp; nbsp; aviso de incumplimiento & amp; amp; nbsp; en la propiedad porque el propietario del préstamo excede los términos contractuales para los pagos morosos. Un aviso de incumplimiento informa al propietario del préstamo que el prestamista está llevando a cabo acciones legales hacia & amp; amp; nbsp; ejecución hipotecaria. Los prestatarios tienen algunas opciones disponibles si se encuentran en una ejecución hipotecaria previa. Los prestamistas pueden incluso estar dispuestos a negociar con ellos para evitar pasar a la fase de ejecución hipotecaria.

Llave para llevar

  • La ejecución previa es un proceso legal que puede concluir en una propiedad que se está recuperando de un prestatario en incumplimiento.
  • El proceso generalmente comienza cuando un propietario llega tarde a un cierto número de pagos y el prestamista emite un aviso de incumplimiento.
  • Los prestatarios hipotecarios aún pueden tener algunas opciones durante la ejecución hipotecaria, incluida la realización de pagos con fecha de vencimiento, la negociación de una modificación o la organización de una venta en corto.
  • Los prestamistas necesitan la aprobación de la corte antes de que ellos y amp; apos; puedan ir más allá de la etapa previa a la ejecución hipotecaria.
  • Se tomaron medidas para proporcionar una moratoria para los procedimientos de indulgencia, desalojo y ejecución hipotecaria debido a la pandemia de coronavirus para las hipotecas respaldadas por el gobierno.

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Las trampas de comprar una casa embargada

Cómo funciona antes del cierre

Cuando un comprador de vivienda solicita un préstamo para comprar una propiedad, firma un contrato con la institución crediticia para pagar el préstamo hipotecario de acuerdo con un acuerdo contractual, generalmente con cuotas mensuales. Los pagos mensuales generalmente están estructurados para cubrir una parte de los pagos de capital e intereses de la hipoteca.

Los contratos hipotecarios estándar a menudo están estructurados para estar en incumplimiento si un prestatario no realiza pagos durante tres meses consecutivos. En ese punto, el prestamista generalmente está autorizado contractualmente para comenzar la ejecución previa

El prestatario recibe una copia de un aviso de incumplimiento, que también se hace una cuestión de registro público, a través de una presentación ante el tribunal. Esta acción comienza el proceso previo a la ejecución hipotecaria, que puede llevar desde semanas hasta más de un año, ya que varía según el estado y está sujeto a un procedimiento judicial.2 Un prestamista está obligado a pasar por un procedimiento judicial para finalizar una ejecución hipotecaria y desalojo aviso.

Hay varios pasos estándar para un procedimiento de ejecución hipotecaria. El aviso de incumplimiento inicia el procedimiento en la fase previa a la ejecución hipotecaria. En general, el prestamista necesita la aprobación del tribunal, que debe ser otorgada por un juez, para su gravamen sobre una propiedad.

Los prestamistas a menudo están más dispuestos a negociar pagos atrasados y posibles modificaciones de préstamos en la etapa previa a la ejecución hipotecaria de un procedimiento para evitar pagar lo que pueden ser costos extensos de procedimientos de ejecución hipotecaria. Si se otorga la ejecución hipotecaria y se autoriza un aviso de desalojo de ejecución hipotecaria, el prestamista puede avanzar hacia una subasta pública o venta de fideicomisarios.

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La discriminación por préstamos hipotecarios es ilegal. Si crees que tú & amp; # x2019; ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, entonces hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU.

Consideraciones especiales

La ejecución previa puede ser una fase importante porque el prestamista puede estar abierto a una negociación de último derecho sobre la deuda morosa para el prestatario. El prestatario a menudo tiene una oportunidad final de revertir potencialmente el estado de incumplimiento al compensar los pagos atrasados, negociar una modificación o posiblemente optar por vender la propiedad antes de que llegue a un desalojo final de ejecución hipotecaria.

Ventas cortas

Una casa previa a la ejecución hipotecaria que un prestatario pone a la venta generalmente se conoce como venta en corto. La venta puede ser una transacción privada entre el propietario y el comprador, pero la oferta del comprador y # x2019 generalmente debe ser aprobada por el banco antes de que se pueda finalizar la venta. El precio de compra puede ser inferior al saldo pendiente del préstamo, por lo que se dice que la venta es corta

Tenga en cuenta que no todas las ventas en corto son pre-pronosticaciones.& amp; amp; nbsp; Propietarios que saben que están en problemas & amp; amp; nbsp; a veces eligen vender sus propiedades por cualquier medio posible antes de llegar a la ejecución hipotecaria.

Un comprador puede inspeccionar una casa pre-pronoscada antes de hacer una oferta. El comprador podría ser un inversor que busca comprar la propiedad por menos de su & amp; amp; nbsp; valor justo de mercado (FMV) & amp; amp; nbsp; y luego venderla a un precio más alto para obtener ganancias.

Si el propietario enumera la propiedad en venta a través de un agente de bienes raíces, los posibles compradores se pondrán en contacto con el agente de listado. En cualquier venta corta, es probable que el banco prestamista deba participar y puede contratar a uno o más corredores de bienes raíces o abogados propios, particularmente para preparar una opinión de precio de corredor.

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Los propietarios de viviendas que enfrentan una ejecución hipotecaria pueden comunicarse con el Programa federal de Asequible para Hogares al 888-995-HOPE (888-995-4673) para obtener ayuda para mantener su hogar y amp; # x2014; o, si eso es & amp; # x2019; s no es posible, con reubicarse en un nuevo hogar

Ventajas y desventajas de la ejecución previa

Se puede vender una casa durante la fase previa a la ejecución hipotecaria, y eso puede ser una victoria para todas las partes involucradas. Al vender, el propietario evita el daño que tendría una ejecución hipotecaria en su historial crediticio. El comprador generalmente puede enganchar la propiedad por debajo del valor de mercado. La institución de crédito no tiene # x2019; t tiene que pagar los costos de un procedimiento de ejecución hipotecaria o vender la propiedad en sí.

Pero vender una propiedad de forma independiente no es necesariamente fácil, particularmente porque existen legalidades y requisitos de divulgación que el vendedor debe cumplir. Los compradores de viviendas pre-pronosticadas deberán conocer cualquier & amp; amp; nbsp; gravámenes de propiedad & amp; amp; nbsp; o impuestos impagos sobre una casa porque estos podrían transferirse al nuevo propietario sin divulgación completa o cláusulas debidamente documentadas .

Si el propietario no realiza los pagos de la hipoteca vencidos (y en curso), negocia una modificación o vende la casa durante el período previo a la ejecución hipotecaria, el prestamista finalmente recibirá la autorización de su derecho de retención sobre la propiedad y podrá desalojar a la propiedad. propietario, posteriormente tomando medidas para vender la propiedad. El banco posee la propiedad en este momento y es más probable que intente vender la propiedad a un precio aún más bajo en lugar de mantener sus gastos continuos, como impuestos y seguros.

Pros

  • Vender la casa durante la ejecución hipotecaria beneficia a todas las partes involucradas

Contras

  • Vender durante la ejecución previa a la ejecución hipotecaria puede no ser fácil

  • No compensar los pagos vencidos puede conducir a una ejecución hipotecaria

COVID-19 Alivio hipotecario

Se han tomado una serie de medidas para proteger a los propietarios con dificultades afectados por la pandemia COVID-19:

  • La Ley de Ayuda al Coronavirus, Socorro y Seguridad Económica (CARES) se promulgó el 27 de marzo de 2020, poniendo en vigencia una moratoria de desalojo y ejecución hipotecaria para hipotecas respaldadas por el gobierno hasta diciembre. 31, 2020.5
  • Esto se extendió hasta enero. 31 de 2021.
  • La moratoria fue extendida por el presidente Joe Biden, por orden ejecutiva en su primer día en el cargo, hasta al menos el 31 de marzo de 2021.6
  • En febrero. 16, 2021, la moratoria se extendió hasta el 30 de junio de 2021.7
  • El 24 de junio, se extendió por última vez hasta el 31 de julio de 2021.8

La orden ejecutiva también hizo que los propietarios de propiedades multifamiliares calificados fueran elegibles para la indulgencia. Si se aprueba un reclamo, los prestatarios hipotecarios respaldados por el gobierno pudieron diferir los pagos por hasta 360 días, evitar los cargos por pagos atrasados, evitar el desalojo de su hogar, diferir cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria que ya esté en proceso y detener la fase previa a la ejecución hipotecaria para cualquier nuevo procedimiento

Se aconsejó a los prestamistas privados que trabajaran con los prestatarios, haciendo que las modificaciones de préstamos sean más fácilmente accesibles. Las tasas también han caído a mínimos sin precedentes, lo que hace que la refinanciación sea una opción viable para cualquier prestatario hipotecario que haya & amp; # x2019; t previamente refinanciado en los últimos meses y se le permita contractualmente hacerlo bajo sus términos hipotecarios actuales

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