Relación de gastos operativos (OER)

¿Qué es la relación de gastos operativos (REA)??

En bienes raíces, el índice de gastos operativos (OER) es una medida del costo de operar una propiedad, en comparación con los ingresos generados por la propiedad. Se calcula dividiendo un gasto operativo de propiedad y amp; apos; s (menos depreciación) por su ingreso operativo bruto.

REA se usa para comparar los gastos de propiedades similares. Un inversor debe buscar señales de alerta, como mayores gastos de mantenimiento, ingresos operativos o servicios públicos que pueden disuadirlo de comprar una propiedad específica.

El REA ideal es entre 60% y 80% (aunque cuanto más bajo sea, mejor).

Llave para llevar

  • En bienes raíces, el índice de gastos operativos (OER) es una medida del costo de operar una propiedad, en comparación con los ingresos generados por la propiedad.
  • El índice de gastos operativos (OER) se calcula dividiendo todos los gastos operativos menos la depreciación por ingresos operativos.
  • Una relación de gastos operativos (REA) más baja es más deseable para los inversores porque significa que los gastos se minimizan en relación con los ingresos.

Comprensión del índice de gastos operativos (OER)

Fórmula para el índice de gastos operativos (OER)

REA = Total & amp; amp; nbsp; opering & amp; amp; nbsp; gastos & amp; # x2212; depreciationGross & amp; nbsp; revenueOER = rac {ext {Gastos operativos totales} – ext {depreciación}} {ext {Ingresos brutos} = & amp; nbsp; revenida
& lt; ruta d = «M0 80H40000 v40H0z M0 80H400000 v40H0z» / & gt; Total & amp; nbsp; operando & amp; amp; nbsp; gastos & amp; x2212; depreciación
& amp; # x200B ;

0 segundos de 1 minuto, 23 segundos Volumen 75%
& lt; path d = «M134.8,120l48.6-48.6c2-1.9,2.1-5.2,0.2-7.2c0,0-0.1-0.1-0.2- 0.2l-7.4-7.4c-1.9-2.1-7.2-0
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& lt; ruta d = «M120,186.667a66.667,66.667,0,0,1,0-133.333V40a80,80,0,1,0,80,80H186.667A66.846,66.846,0,1,
& lt; path d = «M120,41.9v-20c0-5-4-8-8-4l-44,28a5.865,5.865,0,0,0-3.3,7.6A5.943,5.943,0,0,68,56.8l43,29c5
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& lt; path d = «M116.5,42.8v154.4c0,2.8-1.7,3.6-3.8,1.7l-54.1-48H29c-2.8,0-5.2-2.3-5.2V94.3c0-2.8,2.3-5
& lt; ruta d = «M136.2,160v-20c11.1,0,20-8.9,20-20s-8.9-20-20V80c22.1,0,40,17.9,40,40S158.3,160,136.2,160z
& lt; ruta d = «M216.2,120c0-44.2-35.8-80-80-80v20c33.1,0,60,26.9,60,60s-26.9,60-60,60v20C180.4,199.9,216.1,
& lt; path d = «M109.2,134.9l-8.4,50.1c-0.4,2.7-2.4,3.3-4.4,1.4L82,172l-27.9,27.9l-14.2l27.9-27.9l-14
& lt; path d = «M96.3,186.1c1.9,1.9,1.3,4-1.4,4.4l-50.6,8.4c-1.8,0.5-3.7-0.6-4.2-2.4c-0.2-0.2-1.2,0-1.7l.2-28.2l14.3,14.3l-28.2,28.2L96.3,186.1z M195.8,39.1l-50.6,8.4c-2.7,0.4-3.4,2.4-1.4,4.4l14.5,14.5l-2
En Vivo
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& amp; amp; nbsp ;
1:23

Relación de gastos operativos

Para calcular el REA para una propiedad, debe conocer los gastos operativos. Estos incluyen todas las tarifas y costos incurridos como los costos normales de hacer negocios. También deberá calcular el gasto de depreciación de la propiedad y los apos; s, que variará según el método contable particular empleado.

Calcular los REA durante varios años puede ayudar a un inversor a notar las tendencias de una propiedad y # x2019; s en los gastos operativos. Si una propiedad & amp; # x2019; s los costos aumentan anualmente a una tasa mayor que los ingresos, el REA también aumenta anualmente. Por lo tanto, el inversor puede perder más dinero cuanto más tiempo tenga la propiedad.

Al ser dueño de un edificio de apartamentos, un inversor debe calcular las vacantes utilizando ingresos de alquiler efectivos o ingresos de alquiler potenciales menos pérdidas de vacantes y créditos, en lugar de ingresos de alquiler potenciales. Debido a que las vacantes de gestión están incluidas en la gestión eficiente de la propiedad, incluidas las vacantes en un REA ofrece una imagen más precisa de los gastos operativos y muestra dónde se pueden realizar mejoras. Por ejemplo, una propiedad mal administrada probablemente tendrá tasas de vacantes más altas, lo que se reflejará en el REA.

Los honorarios de administración de propiedades, servicios públicos, eliminación de basura, mantenimiento, seguro, reparaciones, impuestos a la propiedad y otros costos están incluidos en los REA. Los gastos operativos adicionales que los inversores deben incluir en el REA incluyen honorarios de administración de propiedades, paisajismo, honorarios de abogados, seguro de propietario y seguro de propiedad básico. Estos costos ayudan a administrar la propiedad a diario. Por esta razón, los pagos de préstamos, mejoras de capital y bienes personales están excluidos de los gastos operativos.

Un REA más bajo generalmente significa que la propiedad se administra de manera eficiente y es más rentable para los inversores, y que menos de los ingresos de la propiedad & amp; # x2019; s cubre los costos operativos y de mantenimiento. Si el negocio es escalable, el propietario puede aumentar el alquiler de cada unidad sin aumentar considerablemente los gastos operativos. Además, el REA puede mostrar dónde pueden ocurrir problemas potenciales, como que las facturas de servicios públicos aumenten sustancialmente, para que los inversores puedan resolver problemas más rápidamente y proteger sus niveles de ganancias.

Ejemplo de relación de gastos operativos (OER)

Tome un ejemplo hipotético, donde el Inversor A posee un edificio de apartamentos multifamiliar y genera $ 65,000 por mes en alquiler. El inversor también paga $ 50,000 por gastos operativos, incluidos sus pagos mensuales de hipotecas, impuestos, servicios públicos, etc. También se espera que la propiedad se deprecie en $ 85,000 este año.

Por lo tanto, el REA anual se puede calcular como:

[($ 50,000 & amp; # xD7; 12) & amp; # x2212; 85,000] (65,000 & amp; # xD7; 12) = 66% rac {[($ 50,000 imes 12) – 85 {(65
& lt; ruta d = «M0 80H400000 v40H0z M0 80H400000 v40H0z» / & gt; [($ 50,000 & amp; # xD7; 12) & amp; # x2212; 85,000]
& amp; # x200B ;
= 66%

Esto significa que los gastos operativos consumen aproximadamente dos tercios de los ingresos generados por esta propiedad.

Relación de gastos operativos (OER) vs. Tasa de capitalización

La tasa de capitalización se utiliza & amp; amp; nbsp; en el mundo de los bienes raíces comerciales para indicar la tasa de rendimiento & amp; amp; nbsp; & amp; nbsp; que se espera generar en a & amp; amp; nbsp; inversión inmobiliaria & amp; amp; nbsp; property. A menudo & amp; amp; nbsp; referido como & amp; quot; cap rate, & amp; quot; & amp; amp; nbsp; esta medición se calcula en función de & amp; amp; nbsp; net & amp; nbsp; ingresos & amp; nbsp; nbsp; que se espera que genere la propiedad. Se utiliza para estimar el retorno potencial de la inversión del inversor y de los apostos en el mercado inmobiliario.& amp; amp; nbsp;

La tasa de capitalización simplemente representa el rendimiento de una propiedad en un horizonte temporal de un año (suponiendo que la propiedad se compre en efectivo y no en préstamo). Está definido por la fórmula:

Cap & amp; amp; nbsp; rate = net & amp; nbsp; opering & amp; amp; nbsp; rain & amp; # xF7; actual & amp; nbsp; market & amp; nbsp; value ext {Cap rate} = ext {valor de mercado actual} Capbs

Si bien la tasa de capitalización es similar a la REA en términos de medir la rentabilidad de una propiedad de inversión, difiere de la REA en que utiliza los ingresos brutos en lugar de los ingresos netos y lo coloca en el denominador. REA tampoco tiene en cuenta el valor de mercado de una propiedad.

Limitaciones de la ración de gastos operativos

Hay dos inconvenientes en la REA para los inversores inmobiliarios. Primero, debido a que no incluye el valor de mercado de una propiedad, no informa a un inversor sobre el valor relativo de una propiedad en la compra o venta. Solo habla de la eficiencia de las operaciones en curso. Por lo tanto, el REA debe usarse junto con algo como la tasa de capitalización al evaluar una inversión inmobiliaria.

En segundo lugar, debido a que la depreciación se puede calcular de varias maneras diferentes, el REA se puede jugar utilizando un método más favorable para contabilizar la depreciación.

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