Tasa interna de rendimiento modificada (MIRR)

Qué es la tasa interna de rendimiento modificada (MIRR)?

La tasa interna de rendimiento modificada (MIRR) supone que los flujos de efectivo positivos se reinvierten en el costo de capital de la empresa y de la empresa y que los desembolsos iniciales se financian al costo de financiamiento de la empresa y los apostos. Por el contrario, la tasa interna de rendimiento (TIR) tradicional supone que los flujos de efectivo de un proyecto se reinvierten en la propia TIR. El MIRR, por lo tanto, refleja con mayor precisión el costo y la rentabilidad de un proyecto.

Fórmula y cálculo de MIRR

Dadas las variables, la fórmula para MIRR se expresa como:

MIRR = FV(Positivo y amp;amperio;nbsp;efectivo y amp;amperio;nbsp;fluye y amp;# xD7;Costo y amp;amperio;nbsp;de & amp;amperio;nbsp;capital)PV(Inicial y amp;amperio;nbsp;desembolsos y amperios;# xD7;Financiamiento y amp;amperio;nbsp;costo)n & amp;# x2212;1 donde: FVCF(C)= the & amp;amperio;nbsp;futuro & amp;amperio;nbsp;valor & amp;amperio;nbsp;de & amp;amperio;nbsp;positivo y amp;amperio;nbsp;efectivo y amp;amperio;nbsp;fluye y amp;amperio;nbsp;en & amp;amperio;nbsp;el & amp;amperio;nbsp;costo y amp;amperio;nbsp;de & amp;amperio;nbsp;capital y amp;amperio;nbsp;para & amp;amperio;nbsp;el & amp;amperio;nbsp;companyPVCF(fc)= the & amp;amperio;nbsp;presente y amp;amperio;nbsp;valor & amp;amperio;nbsp;de & amp;amperio;nbsp;negativo y amp;amperio;nbsp;efectivo y amp;amperio;nbsp;fluye y amp;amperio;nbsp;en & amp;amperio;nbsp;el & amp;amperio;nbsp;financiación y amp;amperio;nbsp;costo y amp;amperio;nbsp;de & amp;amperio;nbsp;el & amp;amperio;nbsp;companyn = number & amp;amperio;nbsp;de & amp;amperio;nbsp;periodo{alineado} &erio;amperio; MIRR = sqrt[norte] rac{FV( ext{Flujos de caja positivos} imes ext{Costo de capital}PV( ext{desembolsos iniciales} imes ext{Costo de financiamiento} – 1 \ & amp;amperio; extbf{donde:}\ &erio;amperio;FVCF(C)= ext{El valor futuro de los flujos de efectivo positivos al costo de capital para la empresa}\ &erio;amperio;PVCF(fc)= ext{El valor presente de los flujos de efectivo negativos al costo de financiamiento de la empresa}\ &erio;amperio;n = ext{cantidad de períodos}\ final{alineado}& amp; # x200B ;
MIRR = n
PV (Inicial & amp; amp; nbsp; outlays & amp; # xD7; Financing & amp; amp; nbsp; cost)
& lt; ruta d = «M0 80H400000 v40H0z M0 80H400000 v40H0z» / & gt; FV (Positivo & amp; nbsp; cash & amp; amp; nbsp; flows & amp; xD7; Cost & amp; nbsp; of & amp;
& amp; # x200B ;
& lt; ruta d = «M473,2793c339.3, -1799.3,509.3, -2700,510, -2702
c3.3, -7.3,9.3, -11,18, -11H400000v40H1017.7s-90.5,478, -276.2,1466c-185.7,988
-279.5,1483, -281.5,1485c-2,6, -10,9, -24,9c-8,0, -12, -0.7, -12, -2c0, -1.3, -5.3, -32,
-16, -92c-50.7, -293.3, -119.7, -693.3, -207, -1200c0, -1.3, -5.3,8.7, -16,30c-10.7,
21.3, -21.3,42.7, -32,64s-16,33, -16,33s-26, -26, -26, -26s76, -153,76, -153s77, -151,
77, -151c0.7,0.7,35.7,202,105,604c67.3,400.7,102,602.7,104,606z
M1001 80H400000v40H1017z «/ & gt ;
& amp; # x200B ;
& amp; # x2212; 1
donde:
FVCF (c) = the & amp; amp; nbsp; future & amp; nbsp; value & amp; amp; nbsp; of & amp; amp; nbsp; positivo & amp; nbsp; cash & amp; nbsp; flows & amp; nbsp; at & amp; nbsp; the & amp; nbs;
PVCF (fc) = the & amp; amp; nbsp; presente & amp; nbsp; value & amp; amp; nbsp; of & amp; amp; nbsp; negativo & amp; nbsp; cash & amp; nbsp; flows & amp; nbsp; at & amp; nbsp; the & amp; nbs;
n = number & amp; amp; nbsp; of & amp; amp; nbsp; periodos
& amp; # x200B ;

Mientras tanto, la tasa interna de rendimiento (TIR) es una tasa de descuento que hace que el valor presente neto (VAN) de todos los flujos de efectivo de un proyecto en particular sea igual a cero. Los cálculos MIRR e IRR se basan en la fórmula para NPV.

Llave para llevar

  • MIRR mejora la TIR al suponer que los flujos de efectivo positivos se reinvierten en el costo de capital de la empresa & amp; apos; s.
  • MIRR se utiliza para clasificar inversiones o proyectos que una empresa o inversor puede emprender.
  • MIRR está diseñado para generar una solución, eliminando el problema de múltiples IRR.

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Mira ahora: ¿Qué es MIRR??

Lo que MIRR puede decirte

El MIRR se utiliza para clasificar inversiones o proyectos de tamaño desigual. El cálculo es una solución a dos problemas principales que existen con el popular cálculo de TIR. El primer problema principal con la TIR es que se pueden encontrar múltiples soluciones para el mismo proyecto. El segundo problema es que la suposición de que los flujos de efectivo positivos se reinvierten en la TIR se considera poco práctica en la práctica. Con el MIRR, solo existe una solución única para un proyecto dado, y la tasa de reinversión de los flujos de efectivo positivos es mucho más válida en la práctica.

El MIRR permite a los gerentes de proyecto cambiar la tasa supuesta de crecimiento reinvertido de etapa en etapa en un proyecto. El método más común es ingresar el costo de capital promedio & amp; amp; nbsp; pero hay flexibilidad para agregar cualquier tasa de reinversión anticipada específica.

La diferencia entre MIRR e IRR

A pesar de que la métrica & amp; amp; nbsp; tasa interna de rendimiento & amp; amp; nbsp; (IRR) es popular entre los gerentes de negocios, tiende a exagerar la rentabilidad de un proyecto y puede conducir a errores de presupuesto de capital basados en una estimación demasiado optimista . La tasa interna de rendimiento modificada (MIRR) compensa esta falla y brinda a los gerentes más control sobre la tasa de reinversión supuesta del flujo de caja futuro.

Un cálculo de TIR actúa como una tasa de crecimiento compuesta invertida. Tiene que descontar el crecimiento de la inversión inicial además de los flujos de efectivo reinvertidos. Sin embargo, la TIR no pinta una imagen realista de cómo los flujos de efectivo se bombean realmente a proyectos futuros.

Los flujos de efectivo a menudo se reinvierten al costo de capital, no a la misma tasa a la que se generaron en primer lugar. IRR supone que la tasa de crecimiento se mantiene constante de un proyecto a otro. Es muy fácil exagerar el potencial y el valor futuro de amp; nbsp; con cifras básicas de TIR.

Otro problema importante con la TIR ocurre cuando un proyecto tiene diferentes períodos de flujos de efectivo positivos y negativos. En estos casos, la TIR produce más de un número, causando incertidumbre y confusión. MIRR también resuelve este problema.

La diferencia entre MIRR y FMRR

La tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR) es una métrica más utilizada para evaluar el rendimiento de una inversión inmobiliaria y pertenece a a & amp; amp; nbsp; real estate inversión fiduciaria & amp; amp; nbsp; (REIT). La tasa interna de rendimiento modificada (MIRR) mejora el valor de la tasa interna de rendimiento (TIR) estándar al ajustar las diferencias en las tasas de reinversión asumidas de los desembolsos iniciales de efectivo y las entradas de efectivo posteriores. FMRR lleva las cosas un paso más allá al especificar salidas de efectivo y entradas de efectivo a dos tasas diferentes conocidas como & amp; # x201C; tasa segura & amp; # x201D; y la tasa de reinversión # x201C;.&erio; # x201D;

La tasa segura supone que los fondos necesarios para cubrir los flujos de efectivo negativos están ganando intereses a una tasa fácilmente alcanzable y se pueden retirar cuando sea necesario en un momento y en un aviso de # x2019 (es decir., dentro de un día del depósito de la cuenta). En este caso, una tasa es & amp; # x201C; safe & amp; # x201D; porque los fondos son altamente líquidos y están disponibles de manera segura con un riesgo mínimo cuando sea necesario.

La tasa de reinversión incluye una tasa que se recibirá cuando los flujos de efectivo positivos se reinviertan en una inversión similar a mediano o largo plazo con un riesgo comparable. La tasa de reinversión es más alta que la tasa segura porque no es líquida (p. Ej., pertenece a otra inversión) y, por lo tanto, requiere una tasa de descuento de mayor riesgo.

Limitaciones de uso de MIRR

La primera limitación de MIRR es que requiere que calcule una estimación del costo de capital para tomar una decisión, un cálculo que puede ser subjetivo y variar según los supuestos realizados.

Al igual que con IRR, & amp; amp; nbsp; MIRR & amp; amp; nbsp; puede proporcionar información que conduce a decisiones subóptimas que no maximizan el valor cuando se consideran varias opciones de inversión a la vez. MIRR & amp; amp; nbsp; en realidad no cuantifica los diversos impactos de diferentes inversiones en términos absolutos; El VPN a menudo proporciona una base teórica más efectiva para seleccionar inversiones que son mutuamente excluyentes. También puede no producir resultados óptimos en el caso del racionamiento de capital.

MIRR & amp; amp; nbsp; también puede ser difícil de entender para las personas que no tienen antecedentes financieros. Además, la base teórica para & amp; amp; nbsp; MIRR & amp; amp; nbsp; también se discute entre los académicos.

Ejemplo de cómo usar MIRR

Un cálculo básico de TIR es el siguiente. Suponga que un proyecto de dos años con un desembolso inicial de $ 195 y un costo de capital del 12% devolverá $ 121 en el primer año y $ 131 en el segundo año. Para encontrar la TIR del proyecto de modo que el valor presente neto (VPN) = 0 cuando TIR = 18.66%:

VPN = 0 = & amp; # x2212; 195 + 121 (1 + TIR) + 131 (1 + IRR) 2NPV = 0 = -195 + rac {121} {(1 + IRR)} + rac {131} {(1 + IRR) ^ 2} VPNV = 2
& lt; ruta d = «M0 80H40000 v40H0z M0 80H400000 v40H0z» / & gt; 121
& amp; # x200B ;
+ (1 + IRR) 2
& lt; ruta d = «M0 80H40000 v40H0z M0 80H400000 v40H0z» / & gt; 131
& amp; # x200B ;

Para calcular el MIRR del proyecto, suponga que los flujos de efectivo positivos se reinvertirán al costo de capital del 12%. Por lo tanto, el valor futuro de los flujos de efectivo positivos cuando t = 2 se calcula como:

$ 121 & amp; # xD7; 1.12 + $ 131 = $ 266.52 $ 121 imes 1.12 + $ 131 = $ 266.52 $ 121 & amp; # xD7; 1.12 + $ 131 = $ $ 26666666666

A continuación, divida el valor futuro de los flujos de efectivo por el valor presente del desembolso inicial, que fue de $ 195, y encuentre el rendimiento geométrico durante dos períodos. Finalmente, ajuste esta relación para el período de tiempo usando la fórmula para MIRR, dado:

MIRR = $ 266.52 $ 1951/2 & amp; # x2212; 1 = 1.1691 & amp; # x2212; 1 = 16.91% MIRR = rac {$ 266.52} {$ 195} {1 = 1
& lt; ruta d = «M0 80H40000 v40H0z M0 80H400000 v40H0z» / & gt; $ 266.52
& amp; # x200B ;
1/2
& amp; # x2212; 1 = 1.1691 & amp; # x2212; 1 = 16.91%

En este ejemplo en particular, la TIR ofrece una imagen demasiado optimista del potencial del proyecto, mientras que la MIRR ofrece una evaluación más realista del proyecto.

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